Investir dans des SCPI
Investir dans des SCPI, appelées également "Pierre Papier", c'est:
- diversifier votre patrimoine par rapport aux actifs financiers
- vous créer des revenus supplémentaires
- vous constituer un patrimoine en utilisant l'effet de levier du crédit et/ou des avantages fiscaux
- intervenir à partir de quelques centaines d'euros sur le marché de l'immobiler, y compris sur le marché de l'immobilier d'entreprises (bureaux, locaux commerciaux...)
- vous décharger de la gestion des biens immobiliers, l'intervention d'un notaire est inutile
- diversifier votre patrimoine sur le plan géographique et mutualiser le risque locatif (vacance, impayés...) sur un grand nombre de biens et de locataires
- Revendre un bien immobilier peut parfois prendre plusieurs mois. En revanche, revendre des parts de SCPI peut s'avérer plus simple grâce à l'organisation d'un marché secondaire des parts de SCPI.
Comme la SCPI est autorisée à faire publiquement appel à l'épargne, elle est strictement encadrée par un régime juridique très protecteur pour l'épargnant, codifié pour l'essentiel aux articles L 214-50 à L 214-84, L 231- 8 à L 231- 21 et L 732-7 du Code Monétaire et Financier.
En échange des fonds collectés auprès des investisseurs, la SCPI leur remet des parts sociales. Avec l'argent collecté, la SCPI achète des immeubles dont elle perçoit les loyers. Après déduction de tous les frais (entretien, gestion, impôts locaux, assurances, etc.), elle redistribue le résultat aux associés, chacun en proportion du nombre de parts qu'il possède.
Il existe trois grandes catégories de SCPI :
- Les SCPI de rendement. Elles ont pour objectif de servir des revenus réguliers en privilégiant le rendement sur la plus-value au terme. Elles peuvent investir dans tous les segments du marché immobilier : habitation, bureaux, locaux commerciaux, locaux d'activité... Certaines sont spécialisées sur un type d'immobilier (murs de boutique par exemples), d'autres ont un patrimoine réparti sur ces différents segments (SCPI dites "diversifiées").
- Les SCPI de plus-values. Elles ont pour objectif de réaliser des plus-values importantes et servent peu de revenus, ce qui peut être attractif pour les contribuables les plus imposés.
- Les SCPI fiscales. Elles relèvent d'un régime fiscal de faveur : Robien, Borloo, ZRR, Malraux et Scellier.
Les SCPI peuvent être à capital fixe ou à capital variable.
- Les SCPI à capital fixe peuvent dans la limite d'un capital "maximum" fixé dans les statuts, procéder à des augmentations de capital pour la création de nouvelles parts pour un montant et une durée fixés par la société de gestion qui gère la SCPI. Une fois ce maximum atteint, la SCPI est dite fermée et le seul moyen d'acquérir des parts est de le faire sur le marché secondaire à une personne qui souhaite revendre ses parts.
- Pour les SCPI à capital variable, un capital "maximum" est prévu là aussi dans les statuts. Tant que cette limite n'est pas atteinte, la société de gestion, peut émettre de nouvelles parts à la demande des souscripteurs et racheter les anciennes parts aux vendeurs en fonction de l'offre et de la demande matérialisée dans le registre des ordres.
Comment sont fiscalisés les revenus des SCPI?
La SCPI est transparente fiscalement, elle n'est donc pas soumise à l'impôt sur les sociétés. Chaque porteur de parts, est un associé. Il sera imposé suivant sa fiscalité propre à hauteur de ses droits dans la SCPI, à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés.
Nous présentons ici la fiscalité dite de "droit commun". Les souscripteurs de parts de SCPI perçoivent deux types de revenus : des revenus fonciers et des revenus financiers.
Les revenus fonciers proviennent de la gestion des biens immobiliers détenus par la SCPI. Ils sont imposés :
- Soit aux frais réels (loyers encaissés moins les frais réels de gérance et les intérêts et frais d'emprunt). Si le revenu foncier est positif, il est soumis au barème progressif de l'Impôt sur le Revenu et subit les prélèvements sociaux (12,1% en 2009).
En cas de déficit foncier hors intérêts d'emprunts, celui-ci est déductible du revenu global à hauteur de 10.700€ par an, le solde étant reportable pendant 10 ans sur les bénéfices fonciers des années suivantes.
- Soit au régime du micro-foncier sous la double condition de disposer d'autres revenus fonciers provenant de biens immobiliers détenus directement et de ne bénéficier d'aucune mesure fiscale de faveur en matière de revenus fonciers (loi Robien, Malraux...). Le régime du micro-foncier n'est applicable que si les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15.000€. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts et de se dispenser de la déclaration spécifique des revenus fonciers. Ce régime n'est intéressant que si les charges déductibles dans le régime réel sont inférieures à l'abattement forfaitaire.
Les revenus financiers résultent du placement de la trésorerie des SCPI (capitaux en attente d'investissement, dépôts de garantie, dividendes en instance de versement, etc …). Ils sont soit imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu soit, sur option, soumis au prélèvement forfaitaire libératoire (P.F.L) au taux de 18%. Dans les deux cas, ils subissent également les prélèvements sociaux (12,1% en 2009).
Comment sont fiscalisées les plus-values de cession de parts de SCPI?
Pour les personnes physiques imposées à l'impôt sur le revenu, c'est le régime des plus-values immobilières qui s'applique.
Cette plus-value bénéficie d'un abattement de 10% par an à partir de la 6ème année, soit une exonération totale au bout de 15 ans. Après cet abattement, la plus-value résiduelle bénéficie d'un abattement fixe de 1.000 € par opération et par associé.
La plus-value finale est imposée à 16% + 12,10% de prélèvements sociaux soit 28,10% et est déclarée et prélevée par la société de gestion directement sur le prix de vente des parts. Les cessions de parts de SCPI d'un montant inférieur à 15.000 € n'échappent pas à l'impôt sur les plus-values, contrairement aux immeubles en direct.
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